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天津取消蓝印户口在即 高库存难题待解

信息来源:地产中国网    添加日期:2014-04-24

    “我们这几天都在不停地卖蓝印房,刚刚才卖了两套。”恒大山水城销售员语气略带急促地对21世纪经济报道表示,只要想买,可以找经理申请折扣。

    这是目前天津郊区楼盘销售的主要状态。天津停办蓝印户口政策的消息传开后,买房人与开发商都在争抢蓝印房末班车。人们担心,6月1日以后,这些楼盘将面临极大的库存风险。

    风险逼近

    “我刚在武清买了一套房。”李强(化名)表示,如果未来武清楼市大跌,他会再去投资一套。李强是追赶蓝印房末班车的一员。他购房目的很简单,就是为了正在上初中的孩子高考问题。

    天津市前不久下发通知,从2014年5月31日起,停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。不过,政策给开发商们留下了充足的时间。

    恒大山水城的销售告诉21世纪经济报道记者,他们目前的户型主要在96-150平方米之间。周末会推出为蓝印准备的特惠房,即一次性付款一口价,预计总价58万-60万之间。折合单价为6200元/平方米。

    蓝印房对开发商的冲击远比外界看到的严重。比如,恒大山水城的销售员告诉记者,他们楼盘90%-95%的客户均来自北京。武清当地人基本都有回迁房,购房需求很少。

    规模建筑面积高达两百万平方米的大盘远洋城,直接打出了“贷款也能办蓝印”的口号。武清当地一位业内人士告诉21世纪经济报道记者,有某家新进武清区域的开发商因为也想赶蓝印房末班车,提前开工而被政府罚款。

    蓝印是天津等诸多郊区大盘的主要卖点。在京津高速两旁,可以看到许多房地产项目的巨幅广告牌,最醒目的广告语就是“蓝印户口”。仅40万元的购房门槛,蓝印户口购房人群是这些楼盘的最主要客群。

    离北京很近的武清,是蓝印户口政策的最大受益区域之一。中国指数研究院数据显示,2010年以来,天津武清区商品住宅成交面积占全市的比重均在10%以上,2014年一季度,武清区成交面积、金额比重更是分别达到18.6%、12.2%。而一旦失去户籍吸引力的支撑,天津市远郊区县的住宅需求迅速回落的可能性较大。

    留守者仍看多

    近年来,不少外来开发商动辄以百万级大盘的规模进驻天津郊区楼市。

    天津市内六区目前销售均价已跃至2万元/平方米左右,而远郊区县约为7000元/平方米。由于价格优势明显,在蓝印户口政策利好下,以武清、宝坻、蓟县为主的远郊区县近年来房价涨幅明显,由2008年的约4000元/平方米累计增长70%,远远超过环城四区和滨海新区的增幅,仅次于市内六区。

    远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)总裁李明在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“天津即便受蓝印户口政策取消影响,住宅需求即使有减少,相对于供应的不足来说,也可以忽略。从2003年至今,北京每年的竣工量一路下降,从3000多万平方米降到1000多万平方米左右,北京市场主要的矛盾是供应的问题。相较于河北,天津的商机我认为更加值得思考,看好武清发展,远洋去年底、前年都拿了很多地。”

    泰禾集团董事长黄其森则认为,京津冀一体化有着重大意义。“对于房企,京津冀一体化有三大好处。首先,北京的一些产业和人口疏解到北京周边地区,北京会变得宜居,我们在北京拿到的地块前景会更好;其次,京津冀一体化使北京周边地区新型城镇化的进程大大加快,城镇化离不开人的居住,房企可以战略性布局的区域变得更广阔;再次,新型城镇化需要的不仅仅是住宅,也需要商业、产业,业态多元化,房企获得的机遇是全面的。”

    黄其森称,泰禾3月份在武清拿地,不少人都认为蓝印户口取消了,武清的市场不行了。其实不然,正是蓝印户口过去扰乱了武清的房地产市场,成为一个异类。现在,武清正在回归正常的发展轨迹。武清之于北京的辐射半径,是值得看好的潜力市场。

    在天津有着两个百万级大盘的鸿坤地产营销总监吴艳称,他们的项目客群定为北京以及武清的改善型客户,卖点为休闲度假。据她透露,鸿坤在天津有8亿-10亿的货值,预计今年三季度推向市场。

    大库存消解难题

    外来开发商信心满满的同时,天津本地开发商早已嗅到市场风险。

    武清一位土地一级开发商告诉21世纪经济报道记者,他们已经在前一段时间将住宅用地部分转让给外来开发商。“没有了户籍制度的优惠,武清本地需求是微不足道的。对于北京客群,高铁解决不了休闲度假问题,没有谁是坐高铁然后再转公交车去住别墅。如果开车,北京客群选择性就太多了,北京往哪个方向开1-2个小时,都有不错的度假环境。”

    蓝印户口取消为天津楼市带来的最大重创是高库存。

    中原地产数据统计显示,3月份武清住宅成交合计套数为1133套,目前可售面积高达2.17万套。也就是说,即使依赖蓝印户口,去化也需要20个月。如果没有蓝印户口,武清等区域的投资价值将会明显降低。

    根据中国指数研究院数据,以2013年月均销售量计算,当前天津各区域,市内六区和环城四区的去化表现相对较好,大多在1年左右,远郊区县去化周期基本在20个月左右,武清区为17个月,宝坻需要34个月。6月1日后,远郊区县首先需要解决去库存问题。

    中原地产分析师张大伟认为,蓝印户口取消后,天津郊区楼市将迎来长期大萧条。从交通上看,天津郊区不具备作为睡城的条件,承接产业优势也不大。另外,张大伟认为,天津郊区的库存太大,如果没有蓝印户口或者类似的替代政策,天津的人口流入减少,庞大库存给企业带来的资金压力非常大。

    上述武清本地开发商则悲观地认为,蓝印户口政策正式取消后,武清商品房成交量肯定腰斩。这是降价也解决不了的问题。另一位不愿意透露姓名的全国性开发商负责人称,“进军京津冀,老板已经做好了不赚钱的准备,最大的战略效果可能是‘响应政府号召’。”


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